1、初浴“增值税”
2、房地产、建筑业营改增政策总体介绍
3、房地产业增值税税负分析
4、建筑业增值税税负分析
5、降低房地产建筑业税负的出路分析
6、营改增对财务报表的影响
二、房地产建安营改增税制详解及风险管控
（一）纳税人的确定
1、一般纳税人还是小规模纳税人
2、承包经营、承租经营、挂靠经营企业的纳税人认路及出路解析
（二）征税范围的界定
1、销售服务的征税范围
2、销售不动产的征税范围
3、销售无形资产征税范围
（三）税率、征收率及简易税率引发的新老项目选择
1、现行增值税税率征收率一揽表
2、重新认识兼营和混合销售业务及税率的确定规则
（1）兼营行业的界定与原办法的差异
（2）混合销售的界定
3、房地产建筑业的过渡政策
（1）新项目和老项目的税率选择
（2）如何区分新项目和老项目
（3）新老项目区分对财务核算和业务管理的影响
4、不动产租赁业务的新老项目界定及税率的选择
（四）销项税额的计算
1、除销售额外哪些代收费应当纳入价外费用一并征收增值税
如：诚意金、VIP会费、定金、没收质押金如何定性？
2、视同销售的政策规定对房地产建筑业的税负的影响
特别关注：将不动产对外投资是否需要视同销售。
无偿借贷资金是否需要视同销售
3、销售折让和销售折扣的增值税处理
4、差额征税的规定是否延续（物业公司、建筑总分包业务、劳务公司等）
（特别关注：融资性租后回租的政策变迁及企业的适应改造）
5、销售使用过的旧设备增值税处理
6、销项税额的会计处理
（五）进项税额的确定
1、进项税额的抵扣及专票类型
（1）专票类型解析
（2）取得不动产抵扣的特殊规定
（3）简易征税企业购进服务能抵扣进项吗？
（4）利息支出能抵扣进项税额吗？
（5）支付物业费能抵扣进项税额吗？
2、针对房地产企业的进项税额抵扣
（1）土地征用费和拆迁补偿抵扣事项
（2）前期工程费抵扣事项抵扣事项
（3）建筑安装工程费抵扣事项
（4）基础设施建设费抵扣事项
（5）公共配套设施费抵扣事项
（6）开发间接费抵扣事项
3、进项税额转出的规定
（1）七类不能抵扣的事项
（2）如何定性非正常损失
（3）工程返工支出是否需要进项税额转让？
（4）混用的固定资产能抵扣吗？
（5）混用的非固定资产进项能全额抵扣吗？如何分割？
4、进项税额的帐务处理
（六）应纳税额的计算
1、小规模纳税人的计算
2、一般纳税人的计算
3、房地产行业预征税款的操作实务及帐务处理
（特别关注：“差额抵扣”土地出让价款的界定）
4、建筑业预征税款的操作实务及帐务处理
5、原已有一般纳税人业务的建筑企业留有留抵有余额的税额计算方法
（七）纳税义务发生时间
1、房地产行业的纳税义务发生的确定（按一次性收款、分期收款、按揭、委托等销售）
2、建筑业的纳税义务发生时间的确定
（特别关注：合同已经完工，但款收到款项仍然挂帐如何处理？质保金问题？）
3、开票时间与会计收入确认时间导致差额的处理办法
签订工程合同时，对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？对方不要票怎么办？
三、房地产建筑安装业营改增中增值税发票的操作实务及风险规避管控
1、认识增值税发票及升级版系统
2、项目发生地与机构所在地分离时由谁开具发票？
3、发票遗失的补救办法
4、如何开具红字发票
5、专票的认证时限与抵扣限的规定
6、专用发票的抄税与认证规定及初识失控票与滞留票的风险
7、增值税专用发票的三流一致的规定及风险剖析
8、虚开增值税专用发票大案要案解析
9、恶意虚开专票和善意虚开发票的区别
四、房地产行业营改增特殊业务的增值税处理
1、企业各种拿地方式下的差额抵减分析（即哪些可以作为土地出让价款从销售额中减除）
（1）市政配套费用和契税等项目如何操作？
（2）新项目取得5月1日前的土地出让金财政票据，能否差额征税
（3）一次拿地分期开发的新项目，前期支付的土地出让金能否差额征税？
（4）受让划拨用地、协议受让土地使用权，应当取得什么样的发票？
（5）股权收购拿地的风险
（6）土地返还部分在增值税领域中如何税务处理？
（7）受托平整土地的增值税处理
2、拆除补偿费能否作为进项税抵减？
3、还建房如果视同销售，价格如何确定？其进项税额怎样处理？
4、甲供材业务的选择
5、安装电梯或门窗应当取得什么样的发票
6、借统还利息如何操作
7、园林绿化工程应当取得什么样的发票
8、水电费抵减工程款怎样操作
9、存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？
10、营改增前的房产是否要向建筑公司催收营业税发票，是否要赶在改征前为客户开具营业税发票？
11、销售地下车位是否纳税
12、公共配套设施中移交相关部门用房是否视同销售
13、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他、企事业单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售
14、“买一赠一”是否视同销售
15、如何解决进销项错配导致进项留抵问题
16、留抵税金能够抵减查补税款吗？
17、自持物业转固需要视同销售吗？
18、受托代建业务的增值税处理
19、红线外附加工程支出是否可以抵扣？
20、项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？跨期房产转固出租税率如何确定？
五、建筑行业营改增主要税务问题及应对策略
1、外出经营应当在何处缴纳增值税？如何交？发票何处开？机构所在地能同意吗？带给纳税人的困难在哪里？用什么样的策略解决（要政府返还）
2、质押金如何税务处理？
3、一般计税办法下仍然适用总分包的关额征税吗？
4、挂靠企业的出路在那？
5、建设部的工程计价办法在现实中行得通吗？
6、甲供料是否需要开具发票？是否属于虚开专用发票？营改增带来的供料方式的变化会对企业有多大的影响？
7、自建行为是否视同销售？销售自建房是否适用简易计税和差额征税
8、钢结构施工企业的选择
9、建筑设备租赁业务增值税的处理
10、支付的人工费能否抵扣进项税？如果不能抵扣又该怎么办？
11、已开工但改革时未完工的工程项目，是否可以掐段缴纳营业税和增值税？还是同一缴纳营业税或增值税？
六、房地产建安业在营改增大潮中的商业模式规划
1、分拆公司规划
2、设立供应链平台公司（解决甲供材业务适用简易征税）
3、设立园林公司、管理公司等专业化公司
4、开发产品精装修策略
5、土地返还款归向筹划
6、合理安排项目进度应对地产企业的进销项错配方案
7、劳务用工的流程策划
8、供应商的选择策略
9、巧妙利用重组政策规避视同销售或解决留税额问题
10、营改增后房地产常用促销方式（折扣、赠送、抽奖、返现、其它）的税务处理全攻略
七、房地产建筑业营改增的内控管理思考
1、票据管控
票据管理不是财务一家的事，需要全民普及增票知识
2、合同管控
地下车位的合同签订技巧
采购合同的签订技巧等
3、销售管控等
