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合作开发房产,让渡使用权的涉税问题

2017-12-13 23:40:39
提出如下问题:
A单位:是一家事业单位,工资是国家拨付,其他经费自负盈亏。有一项目(属于营改增后新项目)以A公司名义进行立项和办理土地证。A公司发生的土地费用和规费约1亿元。

B公司:是一家地产项目公司,通过正规渠道招投标和A 单位签订协议进行该项目开发,协议约定所有开发资金由B公司负责,以B公司名义对外签订各项设计、施工等一切开发合同,开发成本和费用发票开给B公司,大约发生开发成本5亿元。

开发完毕,产权证只有一张,做在A单位名下,合作协议约定开发完毕A单位取得30%的物业,B公司取得70%的物业,B公司有权以自己的名义对外出租。

请问:1、A单位如何让渡70%物业使用权给B公司,A单位是否涉税?如涉税应如何纳税(包括流转税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税),纳税基数是多少?A单位被认定为一般纳税人的标准是否跟企业一样?

2、B公司将70%物业对外租赁,应如何确定进项?在计算企业所得税的时候,税前扣除成本如何确定?

3、A单位出租30%物业时计算流转税时的进项如何确定?企业所得税税前扣除成本如何确定?如果A单位30%的物业自用,那房产税和城镇土地使用税的计税基础是多少?

4、以上各项的计税依据是什么?

谢谢!


尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


您好,

A单位如何让渡70%物业使用权给B公司,需要缴纳增值税及附加税、企业所得税、印花税。

根据国税总局《一般纳税人管理办法》
……

 第五条 下列纳税人不办理一般纳税人资格认定:
  (一)个体工商户以外的其他个人;
  (二)选择按照小规模纳税人纳税的非企业性单位;
  (三)选择按照小规模纳税人纳税的不经常发生应税行为的企业。
认定办法第五条第(二)款所称非企业性单位,是指行政单位、事业单位、军事单位、社会团体和其他单位。

如果事业单位选择成为一般纳税人,是可以的。

B公司将70%物业对外租赁进项为A单位70%物业使用权给B公司。税前扣除成本就是B公司支付给A单位的费用。

A单位出租30%物业时计算流转税的进项是为出租而发生的成本。企业所得税前扣除成本是企业可以扣除的一些费用。A单位30%的物业自用,那房产税和城镇土地使用税的计税基础是房产的价值和土地的价值。

为了避免风险请咨询当地税务机关。
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