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房地产企业土地成本怎么分配

2019-01-25 07:19:34
提出如下问题:
房地产企业土地成本怎么在各建筑成本之间分配,是按占土地面积分配,还是按建筑面积分摊


尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


您好,

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定,土地成本应该采用占地面积法分配,如果需要采用其他方法,应商主管税务机关同意。同时,国税发〔2009〕31号文件规定,占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

目前认可度较高的有三种观点:

一是按照楼基座占用的土地面积比例划分。这也是绝大多数人所认可的划分方法。如果两座相邻的建筑物基座是连在一起的,那么就划为一栋建筑,按其基座来确定占地面积。这种意见的优点是对于占地面积的解释更加准确。

二是完全按照建筑学意义上的占地面积法核算。即根据建筑物的投影作为依据,将全部成本对象投影面积之和作为计算比例的分母,将各成本对象的投影面积之和作为分子,计算出分配比例。这种意见的优点是计算方便,在规则建筑群内相对适用。

三是按照可售面积比例分配。即每个成本对象的可售面积之和除以项目总可售面积的结果,作为土地成本分配的比例。这种方法,其实是将全部成本均摊到每一栋房屋。这种意见的优点是计算简便,直接按照可售面积比例分配即可,不需要过多考虑各成本对象之间的差异,适用于单一类型的开发产品。

您公司根据实际情况 选择一种就可以了。
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