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合作分房产的税收问题

2019-05-22 01:28:14
提出如下问题:
老师您好!

我司是一家房地产开发企业(甲方),需拍一块商业用地进行地产开发,办公楼建筑面积约2万平方米。有一家设计院(乙方)拍地前期同意先投资5000万元,与我司合作开发(土地拍在我司名下),开发完成后乙方分配5000平方米的房产自用,具体分房成本为:土地、前期开发、建筑安装、公共部份装修等成本+开发成本的15%的管理费+相关税费,最终以实际成本计算,不足部份乙方再投资 。

请问我司需要缴纳那些税?有那些隐性的税收风险?依据是什么?谢谢!


尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


营业税虽然已经取消,但是可以参考以下文件规定的原则,个人认为贵公司业务属于以下第一种情况,贵公司不缴纳税款。没有税收风险。建议在咨询一下税务机关,谢谢合作。

国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知
十七、问:对合作建房行为应如何征收营业税?
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式,按照营业税“以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税”的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。
(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按“转让无形资产”征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按“销售不动产”征税。
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