2019-08-19 08:40:31

提出如下问题:
我公司为国有房地产开发企业，名下有一块土地，原通过招商引资方式引入合作方，具体的合作方式为：我公司将土地转让至全资子公司（2016年底土地评估价值为2亿元），合作方通过增资扩股方式入资，我公司取得收益2亿元（土地评估价值）后不再参与项目建设，我公司退出前，项目建设资金及模式由合同方操盘。后来新的土地规定出台，暂停土地二级市场交易过户，房地产开发企业的土地不能直接过户，需建设达到25%后才能转让过户。目前土地仍在我公司名下，但合作方已投入建设约1亿元（合作方直接投入，不经过我公司），大致总投资的25%。目前我公司拟将土地及地上建筑物（目前土地及地上建筑物评估值为3.8亿元）以增资方式注入全资子公司，合作方再通过购买股权方式成为全资子公司的控股股东，我公司实现原约定的收益2亿元，剩余剩余双方再协商约定返还给合作方（土地增资到子公司及股权转让按照国有资产相关固定挂牌）。

请问：

1.根据初步咨询相关过户部门了解到，地上建筑物投入人不要求和土地所有人为同一人，那么在建项目注入子公司时，计算增值税时能够扣除合作方实际投入地上建筑物的成本及对应进项税，还是按照目前地上建筑物的评估值扣除？能否扣除土地购置成本？是否要求已投入成本必须由我公司取得发票？

2.在计算土地增值税时，可扣除地上建筑物的成本为实际投入成本还是评估值？

3.在我公司转让全资子公司的环节，是否需要交纳土地增值税（全资子公司名下没有其他资产，目前为空壳公司，增资后，资产为在建工程及土地），如需交纳，土地的成本为过户时的土地评估值还是我公司最初取得的成本。


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1.合作方投资的成本，发票是开给那个公司的，如果是开给全资子公司的，则贵公司出售时不能扣除，贵公司只能扣除土地的购置成本，这部分购置成本应当取得合法的票据。
2.计算土地增值税时的情况与计算增值税的情况一样，只能扣贵公司的实际投入成本。
3.贵公司土地转到全资子公司时，应当计算缴纳土地增值税，待后期转让全资子公司股权时，就不用缴纳土地增值税了。

提供以上供您参考，如还有疑问请再次提出，谢谢！

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