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房产税相关问题

2021-03-23 16:14:04
提出如下问题:
房产税以房产余值作为计税依据,房产原值包含会计上核算价值和以容积率计税的土地的价值吗,这两者作为计算余值的基础对吗?另容积率的计算是以房产建筑物所在的宗地作为计量基础?比如公司分两次购置两块土地,而且两块土地相连,但建筑物在先买的那块土地建,第二块土地无建筑物,那么计算容积率基础是?


尊敬的会员:
您提出的问题专家解答如下:


您好,

房产原值包含会计上核算价值和以容积率计税的土地的价值的,这两者作为计算余值的基础是的,

1、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税号)第三条规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。至此,结束了征纳双方在实际征管中对土地价值是否应构成房产税计税依据的争论。笔者认为,纳税人在按这条规定具体操作时应注意三个问题。
2、宗地容积率高低决定计税面积的大小
容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。计算公式为:容积率=总建筑面积÷总用地面积。比如,A、B两企业分别取得一块宗地,其中,A企业宗地面积为30000平方米,全部地价为3000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米;B企业宗地面积为20000平方米,全部地价为2000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。则A企业的宗地容积率为12000÷30000=0.4,B企业的宗地容积率为15000÷20000=0.75。
3、财税号文件规定,宗地容积率低于0.5的,即“大地小房”,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值。因此,上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,即计入房产原值的地价=土地单价×房产建筑面积×2=3000÷30000×12000×2=2400(万元);B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。
4、需要指出的是,纳税人在同一地块上分期进行开发建设,如能确定总的宗地容积率,对需征房产税的完工建筑,应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价;如不能确定总的宗地容积率,则应分期计算容积率,分别确定计入房产原值的地价。

请按以上规定进行计算
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