2013-11-11 19:35:42

提出如下问题:
外资企业，2007年1月受让土地20亩，应缴土地出让金400万，给予优惠政策，实缴出让金200万，政府土地出让金扶持额200万。并约定：企业以后如发生土地使用权转让，先补缴土地出让金扶持额200万。2013年1月，转让土地使用权20亩给甲，每亩30万，共计600万亩，但未补缴出让金200万。请问：1、2007年受让土地时，会计如何入账？计税成本多少？2、2013年土地使用权转让时，如何缴税？3、甲企业如何做账？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

1、2007年受让土地时，土地成本为 400万，政府补贴按当时的处理方法，可以冲减土地成本（2008年后，计入营业外收入，涉及企业所得税）
2、2013年土地使用权转让时，土地成本为冲减后的余额。
3、转让土地使用权：
1）、营业税：转让土地所有权按“转让无形资产”税目，依5%的税率缴纳营业税。（差额征税）
2）、城建税：纳税人所在地在市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
3）、教育费附加：教育费附加率为3%。
（城建税、教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据）
4）、印花税：按产权转移书据税目，按所载金额0.5‰计税贴花。
5）、土地增值税：实行四级超率累进税率，税率 30%-60%。
6）、企业所得税：税率25%。

《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》
财税【2003】第016号
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额，营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证。

专家补充回复
专家回复	1、提供的仅是参考思路，不能代替账载金额。2、成本以账载金额为准。
专家回复	已回复。