2025-11-10 08:00:35

提出如下问题:
我司为工业企业（非房地产开发企业）、一般纳税人，现拟将2018年取得的土地使用权及地上自用厂房进行合并转让，土地+厂房合计转让总金额为5000万元，土地与厂房无单独定价。请问

1、在计算缴纳增值税时，增值税是否按照总金额5000万元、税率9%进行开具，即不含税价为4587.16万元、增值税额412.84万元？还是可以用5000万元减去取得的土地价款2000万元（因为该部分土地从政府通过招拍挂方式取得时未取得增值税发票抵扣进项税），以3000万元的总金额缴纳增值税？政策依据是什么？

2、在计算土地增值税时，收入额是按照5000万/（1+9%）=4587.16万元，还是按照（5000万-2000万土地价款）/（1+9%）+2000万元=4752.29万元？政策依据是什么？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

国家税务总局公告2016年第14号
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。



土地增值税暂行条例
第四条　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
　　第五条　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　第六条　计算增值额的扣除项目：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额；
　　（二）开发土地的成本、费用；
　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　（四）与转让房地产有关的税金；
　　（五）财政部规定的其他扣除项目。

为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：
　　一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

1.应当按收取的全部收入5000万计算缴纳增值税，依据请参考上面列示。
2.土地增值税应当5000万的不含税金额为收入，再扣除应当扣除的项目计算，依据如上面列示。谢谢提问！

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