2025-11-13 11:11:10

提出如下问题:
甲企业为国企，将其自有房产委托乙管理和对外租赁，并签订委托管理协议及分成协议；乙将房屋出租给丙，签订租赁合同，自收到丙租金后全额开具租赁发票给乙，乙承担增值税、附加税、房产税、土地使用税，因房产税和土地使用税主体责任在甲，由甲代为申报后乙连同税后分成+房产税、土地使用税一并给甲。

目前处理：甲将税后分成+房产税、土地使用税一并入收入，开具租赁发票给乙，缴纳增值税，目前处理有问题。

请问：根据目前的合同结构、资金流向、发票开具情况，一是如何正确处理甲乙之前房产税、土地使用税的代付关系；二是甲收到乙的分成如何开具发票


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

甲乙双方处理房产税、土地使用税代付关系，核心是明确法定纳税义务不转移，同时通过规范合同条款、理顺账务流程、完善凭证管理来规避税务和法律风险，常见于房产租赁等场景，具体处理方式如下：
1、明确法律边界，奠定处理基础
根据《房产税暂行条例》和城镇土地使用税相关规定，房产税法定纳税人为产权所有人，土地使用税通常由土地使用权人缴纳。这一法定义务不会因甲乙双方的代付约定而转移。比如甲是房产产权人，乙是承租方，即便约定由乙代付税费，税务机关追责时仍以甲为法定责任主体，所以双方首先要在认知上明确这一核心前提，避免后续出现责任推诿。
2、细化合同条款，界定代付性质
合同是规范代付关系的关键，需避免模糊表述，明确代付的核心要素。一是要摒弃 “税后租金” 等说法，清晰列明不含税金额、代付税费的具体种类（房产税、土地使用税）、计算方式，且必须注明 “乙方代付的税费属于甲方租金收入的组成部分”，明确经济实质；二是约定凭证交付时间，比如乙方缴纳税费后，需在 X 个工作日内将完税凭证复印件交给甲方，甲方需配合提供相关证明材料；三是明确违约责任，若因一方未及时提供资料或支付款项导致税务处罚，由责任方承担损失
3、规范账务处理，适配税务要求
甲乙双方需根据自身角色做合规账务处理，避免出现账务与税务要求冲突的情况：
代付方（如承租方乙）：代付后取得的完税凭证抬头为法定纳税人（如甲方），该支出不能作为自身成本费用在企业所得税前扣除。预提时，借记 “营业外支出 — 其他税金”，贷记 “应交税金 — 应交房产税 / 土地使用税”；实际缴纳时，借记 “应交税金 — 应交房产税 / 土地使用税”，贷记 “银行存款”。若双方约定后续甲方需偿还该笔款项，也可先计入 “其他应收款 — 甲方”，待收回款项后冲减该科目。
被代付方（如产权方甲）：乙方代付的税费属于价外费用，需并入租金收入核算。计提税费时，借记 “税金及附加”，贷记 “应交税金 — 应交房产税 / 土地使用税”；乙方代付后，借记 “应交税金 — 应交房产税 / 土地使用税”，贷记 “其他应付款 — 乙方”；支付乙方代付款项时，借记 “其他应付款 — 乙方”，贷记 “银行存款”。同时需同步确认租金收入，避免收入确认滞后引发税务争议。
4、完善凭证管理，留存合规证据链
完税凭证是税务核算的核心依据，双方需做好凭证流转和保管。乙方代付后，要确保完税凭证备注栏注明 “由乙方代付”，虽凭证抬头为甲方，但备注可佐证代付事实；甲方需将完税凭证作为自身税费扣除的依据，妥善保管原件。此外，双方还需留存转账记录、代付确认单、合同副本等资料，形成完整证据链，以备税务机关核查，避免因凭证不全引发税务调整风险。
特殊场景的补充处理
若存在无租使用房产的情况，比如甲无偿将房产给乙使用，此时应由使用人乙代缴房产税和土地使用税，税额由房产所在地税务机关按同类房产市场租赁费核定。这种情况下，双方需在合同中明确无租使用关系及代付义务，乙方代付后，账务处理可参照上述代付方流程，同时留存税务机关核定税额的相关文件，避免后续争议。

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