2008-07-05 18:13:39

俱乐部会员提出如下问题:
老师你好：我司是一家房产企业和另一个企业联合开发一个项目。我司出土地，对方出资，在项目开发中途双方有些意见不统一，为此双方协议决定将土地转让给对方，转让时对方须给我司土地转让金和双方约定的利润。请问老师：我司在收到该资金后应怎样缴纳土地增值税？双方约定的利润是否应与土地转让金合并计算土地增值税？

请老师尽快回答。谢谢


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

双方约定的利润应与土地转让金合并计算土地增值税。
土地增值税的计算：
（1）计算增值额

增值额=收入额－扣除项目金额

　　（2）计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额

（3）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（4）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
（四）转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时交纳的有关税金。这主要是考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。
国税函发[1995]110号

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