财务答疑：土地整理费和绿化费是否该计入房产原值征收房产税

　　问：我公司购买了土地，准备自建厂房作为自用。请问，发生的土地平整费以及绿化费是否该计入房屋价值中计算缴纳房产税？公司发生的绿化费用支出是否允许企业所得税税前扣除？

　　答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 （财税[2010]121号）规定："对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价".土地整理费用属于开发土地成本，在计算缴纳房产税时，应当包括土地整理费用在内。但是否全部计入房产税原值计算缴纳房产税则应当区分不同情况。举例说明：某工业企业征用土地面积为10000平方米，包括土地整理费用在内的土地成本为200万元，规划的宗地容积率为0.4，房屋建筑面积4000平方米，以房产建筑面积4000平方米的2倍作为占地面积8000平方米，占总占地面积10000平方米的80％，应确认其地价200×80％＝160万元，并入房产原值按规定计征房产税。容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。如宗地容积率为0.8，土地面积为10000平方米，全部土地成本200万元，该宗地的全部土地成本200万元应并入房产建筑面积8000平方米的房产原值，按规定计征房产税。另外，宗地容积率低于0.5的，在计算从价计征房产税的房产计税原值时，也可以按"从价计征房产税的房产建筑面积×2×土地单价"确认计入房产计税原值的地价。仍以本例，土地成本单价为2000000÷10000＝200元，以房产建筑面积4000平方米的2倍作为占地面积8000平方米，应确认土地成本为200×8000＝160万元，并入房产原值按规定计征房产税。

　　企业绿化支出是一个新的支出范畴，现行的企业会计制度对其核算方法没有具体规定，《企业会计准则第5号——生物资产》只是规范了农业这一特殊行业的特有经济活动的会计处理。企业绿化支出核算，因现有企业会计制度对其核算方法没有具体规定，因此在不同的行业、不同的企业，其核算方法及账务处理不尽相同，但具体实践中，总体来说有下列两种核算模式。

　　一是费用化。在绿化支出费用化核算模式下，企业将发生的绿化支出，包括规划、建设、苗木购买、种植、移栽及后期养护等发生的支出作为当月费用一次性报销或者作为待摊费用在一定的期限内摊销，最终进入管理费用。

　　二是资本化。在绿化支出资本化核算模式下，企业将首次发生的绿化支出，包括规划、基建工程建设、首次苗木购买、移栽等费用摊销入相应的房屋建筑物等成本作为在建工程核算，在建工程转固定资产后再次发生的费用作为当月费用一次性报销或作为待摊费用在一定的期限内摊销，最终进入管理费用。在笔者看来，绿化费用是属于土地征用后发生的费用，应当不组成土地成本。而《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定："房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。"根据"法无明文规定不得执行"的原则，既然会计制度未明确绿化费用应计入房产原值的情况下，绿化费用应当不计入房产原值计算缴纳房产税。

　　绿化费用可否在税前扣除，应分清其是否与生产经营有关。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定："企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。"

　　因此，企业发生的绿化费用应分下列情形进行税务处理：与生产经营有关的、合理的厂区绿化费用，应凭能够证明有关支出确已发生的真实合法凭据，在税前扣除。如果发生的厂区绿化费用金额较大，应按照《企业所得税法》及其实施条例关于长期待摊费用的规定，进行分期摊销，摊销年限不得低于3年。与生产经营无关的厂区绿化费用，根据税法规定不允许税前扣除。