2021-09-12 07:40:42

提出如下问题:
房地产公司为政府代建廉租房，是否免增值税？有没有相应的文件规定？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

房地产企业项目区域内建造政府廉租房无偿移交给地方政府的涉税分析

1、增值税的处理：不征收增值税

　　根据财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。基于此规定，A公司项目内按开发住宅总建筑面积的15%配套建设一批单套面积在70㎡以下的房屋，并于建成后无偿移交给政府部门用于补充该市的廉租房房源，是向政府方管局捐赠廉租房是用于满足社会低收入者群体等社会公众为对象居住的社会公益事业的行为，不视同销售行为，不征收增值税。

　　2、土地增值税的处理：不视同销售不征收土地增值税，但其成本、费用可以扣除。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定的规定，A公司项目内建造的廉租房无偿移交给地方政府的行为属于财税字〔1995〕48号文件中“赠与”行为的第二种，因此不属于土地增值税的征税范围，更不应该确认收入，不征收土地增值税。同时，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，A公司项目内建造无偿移交给地方政府的廉租房的成本费用可以在土地增值税前扣除。

　　3、企业所得税的处理：，不视同销售征企业所得税，企业所得税税前可扣除建造成本

　　根据《国税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。基于此税法规定，房地产企业无偿赠送（移交）项目内建造的公共配套设施给地方政府视同销售征企业所得税的前提条件是：房地产企业无偿赠送（移交）项目内建造的公共配套设施在会计上必须作为开发产品单独核算成本。

　　根据《国税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条第一款和第三十条的规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。据此，房地产企业项目内建造的公共配套设施无偿移交给地方政府的，首先作为过渡性成本对象，归集土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费和开发间接费，然后按照建筑面积法分配到可售开发产品的成本项目“公共配套设施费”中。

为了避免风险请咨询当地税务机关。

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