提出如下问题:
老师您好，我公司一开发项目土地增值税清算已完成，后又将其未售商业改造出售，请问老师，改造成本在尾盘销售土地增值税清算中扣除吗？具体怎么操作？
尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:您好，
改造成本在尾盘销售土地增值税清算中扣除
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。土地增值税应当是在清算单位的可售房屋全部完成销售后进行土地增值税清算，但对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。房地产企业所开发的房屋尚未销售完毕而提前进行土地增值税清算的，对土地增值税清算后再销售的房屋，或闲置一定时间后销售，或租赁一定时间后再销售，或自己使用一定时间后再销售。再销售房屋的土地增值税清算应当区分新房与旧房而分别计算缴纳土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。由此可见，按照土地增值税相关政策的规定，新旧房的界定标准是：1．凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属“旧房”；2．建成后未使用的房产不是旧房，转让时按“新房”纳税。各地对于新房和旧房的界定标准各所不同。如：《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发〔1995〕544号）规定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。《上海市财政局、地方税务局转发财政部、国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉及本市具体补充规定》（沪地税地〔1995〕38号）规定：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（成地税函发〔1995〕158号）规定：新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字〔1995〕第28号）规
定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。转让旧房之所以按照重置成本价乘以成新度折扣率后的价格扣除，主要是考虑到转让旧房的增值部分中涉及到通货膨胀的因素。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。如因纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算缴纳土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。对房地产企业不能提供房屋评估价格，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令第49号）第三十五条的规定，实行核定征收。 房地产企业土地增值税清算后销售的房屋不属于旧房的，则应当按新建房销售计算缴纳土地增值税。新建房销售的土地增值税扣除应根据土地增值税清算时确认的成本费用依法进行扣除。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。 但是，剩余的房地产再销售的，计算土地增值税时适用的税率，是按土地增值清算
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