2022-10-08 15:53:26

提出如下问题:
房地产企业建设的人防，形成了储间，将使用权出售给业主使用，开具“销售不动产”发票，是否缴纳土地增值税？土地增值税清算时如何处理？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

人防工程不占地，不承担土地成本，人防车库出租没有转让土地使用权，不符合《土地增值税暂行条例》对于土地增值税纳税人的规定，不征收土地增值税。

目前对于人防车位是否参与土地增值税清算在国家税务总局层面尚无明确，地方税务机关意见也不一致，我们认为人防车位不同于其他地下无产权车位，不应当参与土地增值税清算，究其原因主要是人防车位是在人防工程的基础上改造而来的，本质上是附属配套，不是房地产公司的开发产品。实务中一些开发公司通过转让20年人防车位使用权或者永久使用权来达到销售人防车位的目的，进而达到土地增值税筹划的目的(拉低其他类增值率，规避12%房产税)，然而这类操作存在很大的风险，主要表现如下：一是以转让有限使用权或者永久使用权名义实质转让人防资产，违反《人民防空法》规定，存在合同被判定无效的风险;二是人防车位具备平战结合的特点，一旦发生被无偿征用的情况，永久使用权即归于无，存在业主追溯赔偿的风险;三是土地增值税暂行条例及实施细则在法律层级上属于部门规章，其规定执行的前提是符合上位法律的规定，如仅为了征土地增值税，与上位法相冲突，法律效力存在瑕疵，且国家层面的土地增值税政策并未明确规定人防车位是否参与土地增值税清算，企业贸然将人防车位做为开发产品参与清算存在较大风险。

为了避免风险请咨询当地税务机关。

专家补充回复