2025-05-23 15:32:32

提出如下问题:
老师，您好，我想咨询两个大问题 ：第一个大问题是公司新成立时，接受个人以不动产投资入股的税务处理流程是怎样的?（土地是租来的，地上建筑物个人建盖的，建筑成本资料缺失）投资方与被投资方所涉及的税收具体有哪些？其中的主要税收风险点包括哪些方面？如何避免资产投资入股发票的税务风险?第二个大问题是公司想把其附近的一块地租过来，（其原来与其他人A签的租地合同即将到期，地上建筑物为A建盖，）土地出租重新与公司签订，那么土地的租金是作为成本，但是地上的建筑物成本如何包括进来呢？是否是以A转让地上建筑物计算，公司凭评估报告及发票入账，按照税法规定计提折旧？ 房产税的计税依据是否包括土地租金？谢谢老师。


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

个人以不动产投资入股的税务处理流程主要包括以下几个步骤‌：

‌ 1、确认税务处理依据‌：个人以不动产投资入股，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。具体依据包括《中华人民共和国个人所得税法》及《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》等‌

‌ 2、计算应纳税所得额‌：不动产投资入股的应纳税所得额为股权转让收入减去不动产的原值和合理费用后的余额。合理费用包括股权转让时支付的有关税费‌

‌ 3、缴纳个人所得税‌：根据计算出的应纳税所得额，按照20%的税率缴纳个人所得税。如果转让的是自用5年以上且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税‌

‌ 4、增值税处理‌：如果不动产购买不足2年，需按照5%的征收率全额缴纳增值税；如果不动产购买超过2年，则免征增值税‌

‌ 5、其他税费‌：涉及的其他税费包括印花税等，具体金额根据相关税法规定计算缴纳‌。

以A转让地上建筑物计算，公司凭评估报告及发票入账，按照税法规定计提折旧就可以的。

房产税的计税依据不包括土地租金‌。房产税的计税依据主要包括房产的原值和租金收入，但不包括土地价款。具体来说：

‌ 从价计征‌：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。这里的房产原值是指房屋本身的价值，不包括土地价款‌

‌ 从租计征‌：对于出租的房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。这里的租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，同样不包括土地价款‌

因此，无论是从价计征还是从租计征，房产税的计税依据都不包括土地租金。

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