2025-06-20 16:35:29

提出如下问题:
请问老师：1.房地产开发企业发生的与销售相关的费用如何归集到销售费用、开发成本科目，该如何把握？比如前期蓄客发生的伴手小礼品等费用、营销策划费、展览展示费、发生的办公用品费、主体内营销中心的装饰装修费、项目模型制作费、项目宣传片制作费、邀请媒体朋友参观项目发生的费用。2.主体内装修样板间发生的软装跟硬装成本该如何归集到开发成本或是固定资产？比如里面的装饰装修、家具、电器等发生的费用。谢谢老师


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

房地产开发企业发生的与销售相关的费用应归集到销售费用和开发成本科目，具体操作如下‌：

‌ 1、销售费用的归集‌：销售费用主要包括广告费、运输费、包装费、保险费、销售佣金、经营性租赁费、销售部门发生的差旅费、工资、福利费等。这些费用通常与销售活动直接相关，应计入销售费用科目‌

‌ 2、开发成本的归集‌：开发成本包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。这些费用与房地产开发项目直接相关，用于项目的建设和开发，应计入开发成本科目‌

‌ 具体操作步骤如下‌：

‌ 1、分类整理‌：将当期实际发生的各项支出按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类。
‌ 2、合理划分‌：将各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象‌

‌ 3、成本核算‌：对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。已销开发产品的计税成本准予在当期扣除，未销开发产品待其实际销售时再予扣除‌

‌ 4、明细台账‌：对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算‌

通过以上步骤，房地产开发企业可以有效地将与销售相关的费用归集到销售费用和开发成本科目，确保财务处理的准确性和合规性。

主体内装修样板间发生的软装和硬装成本可以归集到开发成本或固定资产，具体取决于样板间的用途和未来处理方式。‌

开发成本
如果样板间是用于销售，其装修装饰费用可以计入开发成本。根据会计准则，样板间的建造成本和装修装饰费用可以判断未来是否会随商品房一并出售。如果能够判断这些费用会随商品房一并出售，那么这些费用可以计入“开发成本”科目。当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”科目转入“开发产品”科目；当样板间销售结转收入和成本时，其成本从“开发产品”科目转入“主营业务成本”科目‌

固定资产
如果样板间在未来会转作自用或出租，其成本可以归集到固定资产。具体来说：

‌ 自用‌：当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”科目转入“固定资产”科目。
‌ 出租‌：当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目‌

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