2025-11-24 15:06:22

提出如下问题:
根据2025年5月23日宁德市人民政府《关于研究推进房票有关工作的纪要》(〔2025]42号)精神。A公司作为本次房票收购工作的实施主体，于2025年5月下旬至6月上旬，以折扣方式向持有拆迁安置房票的个人直接兑现并收购房票，实际支付收购款 69,805,627.72元，对应房票面值合计 87,806,011.79元，形成折让金额 18,000,384.07元。



根据相关政策及协议约定，该批房票仅可用于购买政府指定的特定房地产开发项目中的商品房，且须在6个月内完成使用，预计最迟于2025年11月前完成购房手续。



鉴于所购房产为尚未交付的期房，公司目前仅取得未来抵付购房款的权利，尚未实际取得房屋控制权或相关资产，因此在收购房票时暂不确认固定资产或投资性房地产。



考虑到上述折让实质为未来取得期房时可实现的成本节约，具有递延经济利益属性，公司拟将该 18,000,384.07元差额 在收购时计入 “递延收益” 科目，并在房票实际用于抵付购房款、且相关期房满足资产确认条件时，相应结转至当期损益（或冲减资产成本）。



咨询问题：

1、形成的折让金额 18,000,384.07元应该如何正确的进行账务处理？ 涉及到哪些相关税费？



2、折让金额18,000,384.07元缴纳所得税时是否需要当年度全部确认为收入？可以列入科目“其他应付款”，在购入房产时按期确认收入，再进行申报所得税吗？




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

（一）账务处理
根据问题描述，A公司以折扣方式收购房票，形成折让金额18,000,384.07元。该折让实质为未来取得期房时可实现的成本节约，具有递延经济利益属性。因此，账务处理可按以下步骤进行：

收购房票时：
借记“其他应收款——房票”（按房票面值合计87,806,011.79元记录）
贷记“银行存款”（实际支付收购款69,805,627.72元）
贷记“递延收益”（折让金额18,000,384.07元）
此处理将折让金额计入“递延收益”科目，符合其递延经济利益属性，待未来实际用于抵付购房款时再结转。

房票实际用于抵付购房款且期房满足资产确认条件时：
借记“固定资产”或“投资性房地产”（按期房确认的资产价值）
借记“递延收益”（冲减相应金额）
贷记“其他应收款——房票”（房票面值全额结转）
若折让金额与购房款直接相关，也可在抵付时直接冲减购房成本，即：

借记“固定资产”或“投资性房地产”（房票面值减去折让金额后的净额）
贷记“其他应收款——房票”（房票面值全额结转）
企业所得税：
折让金额在企业所得税上的处理需区分会计与税务差异。会计上已计入“递延收益”，税务上需根据收入确认原则判断是否需当期调整。
若税务机关认为折让金额属于当期可确定的收益（如无明确规定允许递延），则可能需当期调增应纳税所得额；若允许递延至实际抵付购房款时确认，则与会计处理一致，无需当期调整。

专家补充回复