2026-01-21 09:24:32

提出如下问题:
老师，好！

我公司为一商业地产开发企业，几年前公司用开发的商铺与个人名下的商铺进项了置换，置换商铺均领有房产证，需补交差价的一方也已补缴了差价，双方已实际使用对方的房产，但未进行房产过户手续，请教以下问题：

1、 企业和个人各应缴纳哪些税、费？

2、 应缴纳的各类型税费纳税义务实际如何确定？




尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

尽管双方未办理商铺过户手续，但根据实质课税原则（国税函〔2007〕645 号），置换行为已构成不动产转让，企业与个人均需依法申报缴纳相关税费。以下按主体详细说明税费种类、计税依据及核心政策依据，同时标注实务要点与申报风险。

一、商业地产开发企业应缴税费（转让方）

1、增值税及附加：
一般纳税人：2016 年 4 月 30 日前取得可选 5% 简易计税（差额）；2016 年 5 月 1 日后取得适用 9% 一般计税（全额），
附加含城建税（7%/5%/1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2%
计税依据为置换房产不含税价 + 收到的差价。

2、土地增值税

（1). 按四级超率累进税率 30%-60% 计算
(2). 扣除项目含开发成本、费用、加计扣除（房企 20%）、相关税费等
(3). 无法提供成本凭证可核定征收（如按收入 3%-5%）

3、企业所得税 4、印花税 5、其他费用

二、个人应缴税费（转让方）

增值税及附加
1. 个人转让非住房（商铺）按 5% 征收率计算（差额：收入 - 原值）
2. 附加同企业标准，合计约 5.3%（含增值税）
3. 计税依据为置换房产不含税价 + 收到的差价

土地增值税
1. 同企业四级超率累进税率 30%-60%
2. 扣除项目含购房原值、契税、转让税费等
3. 核定征收率常见 3%-5%（各地差异）

个人所得税
1. 按 “财产转让所得” 20% 计税（收入 - 原值 - 税费 - 合理费用）
2. 无法提供原值可核定征收（如 1%-3%）
3. 计税依据为置换房产不含税价 + 收到的差价 - 成本费用

印花税
按合同金额 0.05% 缴纳 《印花税法》 双方均缴，计税含房产价值与差价

契税
1. 由支付差价一方缴纳（承受方）
2. 税率 3%-5%（各地规定，商铺多为 3%）
3. 计税依据为支付的差价（不含增值税）

其他费用 登记费、工本费等（同企业）

三、核心政策依据与未过户税务风险提示
实质课税原则：根据国税函〔2007〕645 号，即使未过户，只要实质转让并取得经济利益，应依法缴税。
契税计税规则：房屋互换以差价为计税依据，补价方缴纳，依据国家税务总局公告 2021 年第 23 号。
风险提示
未过户可能被认定为 “未按规定申报”，面临滞纳金（每日万分之五）与罚款。
企业需按视同销售确认收入，个人需自行申报，否则影响纳税信用。


建议尽快补办过户，避免后续产权纠纷与税务稽查风险

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