2026-05-18 15:44:31

提出如下问题:
我司是房开企业，商业现房对外出租，涉及免租期，请问免租的房产税是否要按房产原值计税依据缴交房产税？


尊敬的会员：
您提出的问题专家解答如下:

您好，

是的，必须按照房产原值缴纳房产税。
根据国家税务总局的明确规定，房地产开发企业（房开企业）在出租房产（包括商业现房）时，若租赁合同中约定了“免租期”，该免租期内虽然没有实际租金收入，但不能免除房产税纳税义务。
具体政策逻辑与执行标准如下：
1. 核心政策依据
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
2. 计税方式解析
在免租期内，计税方式与正常收租期间不同，具体区别如下：
免租期内（您咨询的情况）：
计税依据：房产原值（含地价款）。
税率：1.2%（按年）。
计算公式：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2% ÷ 12 × 免租期月数。
注：扣除比例通常为10%-30%，具体由山东省人民政府规定。
正常收租期：
计税依据：租金收入。
税率：12%。
3. 常见误区与风险提示
误区一：“没收入就不交税”
纠正：房产税在免租期属于“从价计征”（按资产价值），而非“从租计征”（按收入）。只要房屋用于出租（含免租），产权人就必须纳税。
误区二：“免租期视同销售交增值税”
纠正：虽然房产税要交，但增值税方面，根据国家税务总局公告2016年第86号，租赁合同中约定的免租期不属于视同销售服务，无需缴纳增值税。即：免租期只交房产税，不交增值税。
误区三：“现房出租直接按租金算”
纠正：即使是商业现房，只要合同约定了免租期（如装修期），就必须将该时间段拆分出来，按原值单独计算房产税。
4. 办理建议
合同管理：若希望降低税负，可在签订合同时不直接约定“免租期”，而是将免租期的损失通过“租金打折”或“租金总额减免”的方式体现，这样整段租赁期均可按实际收到的租金申报房产税（需具体测算对比）。
申报操作：在进行房产税申报时，请务必准确填写房产原值，并向税务机关说明存在免租期情况，避免因漏报产生滞纳金。

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